######### 대출 기본 상식
1) 대출금리 결정기준
금융기관의 대출자금은 고객의 예탁금과 타 금융기관으로부터 빌린 자금으로 운영되는데, 이 때 대출자금을 조달하는 데 드는 비용의 금리를 조달금리라고 합니다. 이 조달금리에 조달비용, 운영비, 적정 수익 등을 합한 것이 대출금리가 됩니다. 일반적으로 대출금리는 우수고객에게 적용되는 우대금리를 기준으로 고객평점(신용등급, 거래기여도), 상품별, 담보별 가산금리를 추가하여 결정됩니다.
그밖에 우대금리 개념이 없는 카드사나, 할부금융사 등은 조달금리와 비용 및 적정수익을 고려하여 금리가 결정됩니다. 또한, 대출시의 금리가 대출만기까지 변동이 없는 고정 금리와 대출이후 금리가 시장여건에 따라 변동하는 변동금리가 있습니다.
대출금리는 개인의 거래 기여도와 신용등급에 따라 차등 적용됩니다. 거래 기여도는 대출을 받는 시점에서의 예금거래 실적, 거래한 기간, 신용카드와 외환 거래 실적, 월급여 이체, 공과금 자동납부 등 부수적인 거래 실적에 따라 점수가 정해지며, 신용등급은 담보력, 직업별 등급, 개인 신용평가표에 의거 점수가 정해집니다. 결국 낮은 금리를 적용받기 위해서는 주거래은행을 정하여 지속적인 거래를 하는 것이 바람직합니다.
2) 대출금의 상환 방법
- 만기일시상환
대출 후 만기까지 이자만 지급하다가 대출만기일에 원금 전액과 마지막 달 이자를 상환하는 방법입니다.
- 원금균등분할상환
원금을 매월 균등하게 분할상환기간으로 나누어 상환하고 이자는 남은 잔액에 대하여서만 매월 지급합니다. 매달 상환해야 하는 원금액은 일정하나, 이자는 매달 줄어듭니다.
- 원리금균등분할상환
대출원금과 총이자를 합하여 분할상환기간으로 나누어 매월 지급하는 방식입니다. 매월 상환해야 하는 원금과 이자가 균일합니다.
- 거치기간이 있는 상환
대출을 받은 후 일정한 기간(거치기간) 동안에는 이자만 지급하다가 거치기간이 끝나면 원금을 분할 상환하는 방법입니다.
3) 대출이자 납입방식
선취 : 대출시 대출금에 대한 이자를 먼저 납입하는 방법으로 주로 기업대출, 외환대출시 이용됩니다.
후취 : 대출을 받고 대출금을 사용한 후 이자를 납입하는 방식으로 주로 1개월 단위로 이자를 납입하며 가계대출에서 많이 적용됩니다.
4) 대출이자 계산 방법
대출금액 X 대출이율 X 일수 / 365
예] 100만원을 년11%의 조건으로 대출을 받았을 경우, 7월11일~8월10일(31일간)까지의 이자
1,000,000(원) X 11(%) X 31(일) / 365(일) = 9,342(원)
5) 대출 자격요건
대출을 받고자 하는 당사자와 금융기관과의 법률상 계약이므로 계약 당사자가 법적인 하자가 없어야 합니다. 당사자는 기본적으로 권리능력, 행위능력, 의사능력이 있는 개인이어야 합니다. 그러나 미성년자, 금치산자, 한정치산자, 파산선고를 받은 자, 신용불량자(연체자) 등은 대출이 불가능합니다.
위의 대출 불가능한 경우에 해당되지 아니한다고 해서 대출이 무조건 가능한 것도 아닙니다. 각 금융기관들이 별도록 정한 자격조건(직업, 소득, 재산, 금융거래, 담보사항 등)을 심사해서 승인이 난 경우에만 대출이 가능합니다.
6) 연대보증인 제도
금융기관으로부터 대출시 차주가 대출자격이 일부 미달되거나, 대출한도 부족 또는 초과시 연대보증인을 입보하여 대출을 실행할 수 있습니다. 대출 연대보증은 채무자가 대출금을 못 갚으면 채무자를 대신하여 대출금 전액을 갚겠다고 약정하는 법률행위를 말하는 데 연대보증의 종류는 특정채무보증, 한정근보증, 포괄근보증으로 구분됩니다.
특정채무보증
보증의 책임범위와 관련하여 특정대출과목의 대출금액과 기간에 대해서만 보증책임을 지는 보증입니다.
한정근보증
특정대출과목의 대출거래에 한정하여 보증책임을 지는 보증입니다.
포괄근보증
대출과목과 대출약정서의 종류와 상관없이 채무자와 모든 대출금에 대하여 책임을 지는 보증입니다.
**연대보증인 자격은 채무자와 동일하게 법적인 하자(금치산자,한정치산자,미성년자)가 없거나, 신용불량자가 아니어야 하며 타 금융기관에 보증이 많아도 불가합니다. 위 조건을 만족한 상태에서 재산세를 납입하거나, 근로소득이 있으면 보증인 자격이 됩니다.
####### 등기부등본 보는 법
1) 등기부란
부동산의 권리관계를 기재하는 공적장부로서 개개의 부동산에 관한 일정 양식의 등기용지를 편철한 장부입니다. 등기부는 건물과 토지 두가지가 있는데, 1필지의 토지 또는 1동의 건물에 대해 1개의 용지가 사용됩니다.
2) 등기부의 구성
등기부는 표제부, 갑구, 을구의 세부분으로 구성됩니다.
<표제부>
부동산의 표시가 기재된 부분으로서, 표시번호란과 표시란으로 구성되는 데, 표시번호란은 등기한 순서를, 표시란에는 각 토지나 건물대지의 지번, 부동산의 상황과 그 변경내용이 기재됩니다.
<갑구>
갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되며, 순위번호란과 사항란으로 구성됩니다. 순위번호란에는 사항란의 기재순서를 표시하는 번호가 기재되며, 사항란에는 소유권이 언제 어떠한 이유로 누구에게 이전되었는지가 기록됩니다.
<을구>
을구에는 물권에 관한 사항이 나타나며, 갑구와 마찬가지로 순위번호란과 사항란이 있습니다. 순위번호란은 기재순서이며 사항란은 어떠한 권리가 어떤 원인에 의해 설정, 변경, 말소되었는지가 기재됩니다.
**아파트 등은 일반 건물, 토지와는 달리 건물 전체의 표제부, 갑구, 을구로 구성되는데, 건물 전체의 표제부가 추가되는 점이 다릅니다. 또한, 해당 아파트(특정 동, 호)의 표제부에는 건물과 토지(대지권)가 함께 표시되는 것이 특징이며, 좌측에는 건물부분이, 우측에는 토지에 대한 사항이 표기되어 있습니다.
3) 등기부 열람시 유의사항
부동산을 구입할 때 등기부를 직접 열람해 보는 것은 매우 중요합니다. 즉, 매입하고자 하는 부동산의 현황이 등기부 기재사항과 일치하는지, 또 등기부상의 소유권자가 누구로 되어 있는지, 권리관계에 특기사항은 없는 지 등을 면밀히 살펴보아야 합니다. 물론, 최근에는 공인중개사에서 대부분 사전에 등기부를 열람하고 고객에게 자세한 안내를 해주고 있기는 하나, 대개 큰 금액이 소요되는 부동산 구입결정에 대한 책임은 결국 본인에게 있으므로, 본인이 직접 한번 더 확인해 두는 것이 좋습니다.
<갑구에서 유의할 사항>
압류, 가압류등기, 예고등기, 소유권이전청구권 가등기와 같이 소유권에 대해 분쟁의 소지가 있는 사항이 있는지 여부를 살펴 봅니다.
<을구에서 유의할 사항>
을구에서는 권리관계에 대한 사항이 표시되며, 저당권,근저당권,전세권 등기가 있는지 확인해야 합니다.
선순위 저당권이나 근저당권 권리자가 경매 등의 방법으로 권리를 실행하면 재산을 잃을 수도 있으며, 전세권이 설정된 경우는 매수자가 그 건물을 사용할 수 없으므로 유의해야 합니다.
갑구상의 소유권변동이 최근에 자주 발생한 경우나, 상속받은 경우로서 진정한 소유권자인지 의심스러운 경우 등은 등기부상의 소유자라고 하더라도 나중에 진정한 소유자 여부로 다툼이 있을 수도 있으므로 각별히 주의해야 합니다.
########## 대출시 유의사항
1)대출신청서 작성시 다음 사항들을 확인하세요. 대출금액 : 대출신청서상에 본인이 정확히 기재하시기 바랍니다. 설정금액 : 보통 대출금액에 120~150%정도 설정합니다. 이자율 : 적용이자율을 확인하고, 변동금리인지 고정금리인지 확인하시기 바랍니다. 연체이자율 : 연체이자율을 확인하시기 바랍니다. 상환방법 : 만기일시상환, 원리금균등상환, 원금균등상환인지 확인하시기 바랍니다. 이자,원금납입일 : 대출일이 매월 이자,원금 납입일이 되며 금융기관 담당자와 협의를 통해 급여일 등으로 변경이 가능합니다. 대출기간 : 대출기간을 확인(거치기간 유무 확인)하시기 바랍니다. 취급수수료 : 취급수수료 유무 확인하시기 바랍니다. 중도상환수수료 : 중도상환수수료 유무 확인하시기 바랍니다.
이 밖에 대출약정서의 기한의 이익 상실조항(기한전 채무 변재사항), 담보에 관한 조항, 보증인에 관한 사항, 기타 특약 조항 등 약정 내용을 모두 확인하고 대출 받는 것이 좋습니다.
2)담보제공은 만약의 경우를 대비하는 자세로 임해야 합니다.
부동산에 대한 근저당권 설정은 대출금 연체시 금융기관 임의로 경매처분할 수 있음을 의미하는 것입니다. 근저당권은 현재 뿐만 아닌 미래에 발생할 채무에 대해서도 효력을 가지는 제도입니다. 근저당권 설정금액에 따라 등기 비용이 달라지므로 추가대출이 예상되는지를 고려하여 정해야 합니다. 타인을 위한 담보는 설정액 범위에서 채무 상환의 책임을 진다는 것을 의미합니다. 즉, 금융기관에 담보를 제공한 후 뜻하지 않게 대출이 연체되거나 상환이 불가능하게 되면 담보를 처분하여 대출금을 회수하게 됩니다. 따라서 대출상품의 소비자가 제공한 담보가 유사시에 아주 낮은 가격에 처분되기 때문에 담보제공시 아주 신중을 기해야 합니다.
3) 대출금 수령시 비용내역, 원리금 납입절차 등을 확인하세요.
대출금 수령시에는 인지대(대출금 2000만원 이하는 인지대 없음), 감정비(부동산), 근저당,질권설정비(부동산) 등 제비용과 이자 또는 원금 납입일, 납입금액, 납입방법 등을 확인하고 대출금 수령 영수증을 교부 받습니다. 또한, 대출시 발생하는 부대비용을 잘 따져 보아야 합니다.
######## 담보대출의 궁금증 풀어봅시다.
1. 주택담보대출 상품들을 보면 어떤 것은 정말 놀라울 정도로 낮은 금리를 제시하고 있습니다. 이것들이 정말 진짜일까요? 아니면 거기에는 어떤 함정이 있는 것일까요?
답 : 다른 금융기관에 비해 지나치게 낮은 금리를 제시하여 고객들을 현혹하게하는 경우가 있습니다. 이 상품은 초기 몇 개월 동안만 낮은 금리가 적용되고 그 이후에는 다시 높은 금리가 적용될 수 있습니다. 또한 변동금리 주택담보대출은 계약 당시에는 금리가 낮을 지라도 시장금리 변동에 따라 대출금리도 변동될 수 있습니다. 그러므로 계약 전에 금리조건을 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
2. 이자율이 앞으로 얼마나 오르거나 내릴 지를 제가 미리 알 수가 있나요?
답 : 변동금리 대출을 받은 경우 고객이 앞으로 내야 할 이자부담은 확실하게 알 수가 없습니다. 시장금리에 연동되어 결정되는 대출금리이므로 오르거나 떨어 수 있습니다. 특히 대출기간이 10년이 넘는 장기대출인 경우 금리 변동 위험은 고객이 생각하는 것 보다 매우 클 수 있습니다. 이러한 금리변동 위험을 회피하기 위해서는 고정금리 대출을 받으시거나 금리상승에 상한선을 정해 놓은 대출이 있는지 금융기관에 문의하시기 바랍니다.
3. 변동금리부 대출이 저에게 맞는 상품일까요?
답 : 고객님의 경제 여건에 따라 다릅니다. 변동금리부 대출은 금리상승 기간에는 이자부담이 커지지만, 금리하락 기간에는 이자부담이 작아 질 수 있습니다. 만일 고객님의 소득대비 대출금액이 적은 수준이라면 금리변동위험을 충분히 감내하실 수 있을 것입니다. 하지만 소득대비 대출금액이 높은 수준이라면 적은 폭의 금리상승에도 이자부담을 감내하기 어려울 수 있습니다.
####### DTI와 대출한도의 관계
DTI(총부채상환비율)는 연간 대출원리금과 기타부채의 연간 이자상환액의 합을 연간 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 대출한도는 주택담보대출의 만기동안 매월 납부해야 하는 원리금의 합계를 현재가치로 환산한 금액이므로, 금리가 낮고, DTI가 높고, 만기가 길수록 대출한도는 커지게 됩니다.
DTI 40% 적용시 금리 연6.22%, 기타부채가 없고, 거치기간 없이 원리금균등분할 상환방식으로 소득수준별 대출가능금액을 산출해 보면, 연소득이 2천만원이면 7,800만원(15년만기), 9.150만원(20년만기)이며, 3천만원이면 11,700만원(15년만기), 13,700만원(20년만기)이며, 4천만원은 15,600만원(15년만기), 18,300만원(20년만기)이며, 5천만원은 19,500만원(15년만기), 22,900만원(20년만기)이며, 6천만원은 23,400만원(15년만기), 27,500만원(20년만기)이며, 7천만원은 27,300만원(15년만기), 32,000만원(20년만기)이며, 8천만원은 31,200만원(15년만기), 36,600만원(20년만기)이며, 9천만원은 35,100만원(15년만기), 41,200만원(20년만기)이 됩니다.
소비자가 직접 대출한도를 계산하기는 어려우므로, 주택담보대출을 상담할 때 소득과 부채 규모를 알려주고 금융기관에 대출한도 계산을 부탁하는 것도 좋은 방법입니다. 현재 주택담보대출을 취급중인 모든 은행에서는 소비자의 소득과 기타부채 규모만 알면 대출한도를 계산할 수 있는 시스템을 갖추고 있습니다.
####### 등기부등본 알고 봅시다![1]
부동산 등기란 동산은 누구의 소유인지 쉽게 알 수가 있습니다. 그러나 부동산의 경우는 누가 이것을 점유하고 있는지 알기 어려우므로, 국가는 등기부라는 공적 장부를 만들어 놓고 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것이 부동산 등기제도입니다.
현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권 즉, 부동산물권을 말합니다. 그러나 부동산물권 중에서도 점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기할 권리가 아닙니다. 부동산물권 중에서 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이고, 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산환매권 등이 있습니다.
이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우, 즉 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸하는 경우 등기를 해야 합니다.
등기부란?
부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부를 말하며 토지등기부와 건물등기부 2종으로 나뉩니다. 건물등기부는 다시 일반건물과 집합건물 등기부로 나뉩니다. 여기서 말하는 집합건물이란 아파트와 같이 여러 개로 구분된 건물들의 집합을 말합니다. 예를 든다면 아파트 1호수를 구분건물로, 1동은 집합건물이라고 생각하시면 됩니다.
등기부의 구성:
등기용지는 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권에 관한 권리를 표시한 갑구 및 소유권 이외의 권리를 표시한 을구 등으로 구성되어 있습니다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본 발급시 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급되고 있습니다
####### 등기부등본 알고 봅시다![2]
표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시하는 부분으로, 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재합니다. 단, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예:XX아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(예:1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있습니다. 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재됩니다.
토지 표제부
① 표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 그런데 1,2등의 숫자 외에 등기부에 1(전2)이라고 기재된 경우가 있는데, 이는 구등기부에서 현재의 등기부로 이기(옮겨 적음)하였다는 의미입니다.
② 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시합니다.
③ 소재지번 : 토지가 위치하고 있는 토지의 소재지를 표시합니다.
④ 지목 : 토지의 사용목적(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로,하천, 공원 등)을 표시합니다.
⑤ 면적 : 토지의 전체면적을 표시합니다. 등기부의 면적은 ㎡로 표시되어 있으므로, 평으로 환산하려면 3.3으로 나누어야 합니다.
⑥ 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번 변경 등의 사항을 표시합니다.
건물 표제부
① 표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 그런데 1,2등의 숫자 외에 등기부에 1(전2)이라고 기재된 경우가 있는데, 이는 구등기부에서 현재의 등기부로 이기(옮겨 적음)하였다는 의미입니다.
② 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시합니다.
③ 소재지번 및 건물번호 : 건물이 위치하고 있는 소재지 및 건물번호를 표시합니다.
④ 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시합니다.
⑤ 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시합니다.
집합건물 표제부
1동건물에 대한 표제부는 1동건물의 표시와 대지권의 목적인 토지의 표시만으로 구성되고, 해당 전유부분에 대한 표제부는 위의 그림에서 보는 것처럼 1동건물의 표제부(1동건물의 표시, 대지권의 목적인 토지)와 전유부분의 건물의 표시, 대지권의 표시를 모두 표시합니다. 단, 대지권이 설정되어 있지 않으면 대지권의 표시는 표시되지 않습니다.
1동 건물의 표시에 대한 표제부 : 집합건물 1동 건물의 표시
① 표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 그런데 1,2 등의 숫자 외에 등기부에 1(전2)이라고 기재된 경우가 있는데, 이는 구등기부에서 현재의 등기부로 이기(옮겨 적음)하였다는 의미입니다.
② 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시합니다.
③ 소재지번 및 건물번호 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번 및 건물의 명칭, 건물번호를 표시합니다. 건물명칭 및 건물번호가 기재되어 있지 않은 경우도 있습니다.
④ 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시합니다.
⑤ 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시합니다.
대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부 : 집합건물이 속한 토지 즉 대지권의 목적인 토지에 대한 표시
⑥ 소재지번 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번을 표시합니다.
⑦ 지목 : 토지의 사용목적( 예 : 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등)을 표시합니다.
⑧ 면적 : 토지의 전체면적을 표시합니다. 등기부의 면적을 ㎡로 표시되어 있으므로, 평으로 환산하려면 3.3으로 나누어야 합니다.
⑨ 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번변경, 대지권이 등기된 일자 및 구등기부등본에서 이기된 사항 등을 표시합니다.
전유부분의 건물의 표시 : 집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시
⑩ 건물번호 : 해당 건물에 대한 층 및 호수를 표시합니다. (예: 1층 101호)
⑪ 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시합니다.
대지권의 표시 : 집합건물이 속한 대지중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시
⑫ 대지권종류 : 대지권의 대상이 되는 권리를 표시합니다. 소유권대지권이 일반적이며 그 밖에 임차권대지권, 지상권대지권도 가능합니다.
⑬ 대지권비율 : 1동 건물이 속한 전체 토지 중 해당 전유부분이 차지하는 지분비율을 표시합니다
####### 국민주택기금에서 지원하는 근로자서민주택구입자금대출에 관해
국토해양부는 국민주택기금을 통해 지원하는 근로자,서민 주택구입자금 대출의 금리를 올 연말까지 동결키로 했다고 한다. 이에 보다 더 자세한 대출자격 및 대출방법에 대해 상세히 알아보자.
대출자격
주택매매계약을 체결한 국민인 거주자로 아래의 조건을 모두 충족하는자
- 신청일 현재 만 20세이상의 세대주로 세대주 포함한 세대원 전원이 6개월 이상 무주택인 자(단독세대주 가능하나, 만 35세 미만 단독세대주는 제외)
- 대출신청인과 배우자 합산 소득(급여)이 최근년도 또는 최근 1년간 2천만원이하인 자
- 소유권 이전등기 이전 신청에 한함 (이전등기한 경우 이전등기 접수일로부터 3개월이내 )
대출대상주택
전용면적 85m²이하로 주택가격(주택기금기준) 3억원 이하 주택 (기준금액 = 담보조사가격 - '우선변제권이 있는 보증금 중 일정액')
대출한도
최대 1억원 이내(동일 주민등록등본상 3자녀이상 다자녀인 경우 1억5천만원 이내)
대출금리
연 5.2%
- 3자년 이상 가정 0.5% 우대금리
- 연체이자율은 약정이율의 2배(단, 최저8,5%, 최대 17%)
*만기까지 고정이 아니며, 국민주택기금운용계획 변경 등에 따라 변동
대출기간/상환방법
20년(1년거치 19년상환, 3년거치 17년 상환 중 택1)/원리금균등 분할상환
대출신청시기
소유권 이전등기 전에 신청, 다만, 소유권이전등기를 한 경우에는 이전등기접수일로부터 3개월이내 신청
담보
1순위 근저당권 설정을 원칙으로 하며 채권최고액은 130% 설정
취급비용
설정비 및 인지대 본인부담 / 담보물 평가수수료 없음
관련서류
- 매매(분양)계약서, 주민등록등본(1개월이내 발급분)
- 건물(토지) 등기부등본(1개월이내 발급분)
- 등기권리증 및 인감증명서(인감도장)
- 근로자 및 소득확인자료
근로자 : 재직증명서(의료보험증), 근로소득원천징수영수증 등
근로자 이외의자 : 사업자등록증명원, 소득금액증명원 등
(추가서류)
- 가족관계증명서(1개월이내 발급분), 결혼예정자는 배우자의 주민등록등본, 결혼예정확인서류(예식장계약서 등), 배우자(예정자) 인감증명서 및 인감도장
신청절차
1)대출상담 및 대출가능금액 산정 : 대출대상자, 대상주택, 대출조건 등 적격여부 상담, 상품별 기준에 의한 대출가능금액 산정
2)대출신청 및 서류제출 : 매매계약서, 건물등기부등본, 인감증명서, 등기권리증, 주민등록등본 등
3)무주택 및 소득확인 : 국토해양부, 국세청에 의뢰
4)대출심사 : 신용조사 및 담보주택에 대한 실태조사(은행), 대출 가/부 통보(은행)
5)대출약정 및 담보 제공 : 대출금액, 대출기간 및 대출이율 등 대출조건 약정, 담보주택에 대한 근저당권 설정
6)대출금 수령 : 은행에서 대출을 실행하여 입금
기타 참고 사항
- 공동명의인 경우 배우자(결혼예정자포함) 또는 직계존비속만 가능
(공동명의인 중 1인 채무자, 1인 담보제공자로 운용)
- 대출이 실행되려면 서류 접수 후 무주택 전산 검색 등에 필요한 기일을 고려해 약7~10일 가량 소요
- 국민주택기금대출의 경우 현재 중도상환수수료는 없음
- 소득공제신청은 대출금이자 납입액에 대하여 1,000만원까지 가능
- 국민주택기금의 주택구입자금대출은 변동금리
####### 고금리 대출의 효율적 대처방법
요즘 자고 나면 치솟는 물가와 대출금리 때문에 잠 못 이루는 시민들이 많다.
이에 보다 더 효율적으로 대출을 관리할 수 있는 방법을 알아 보았다.
우선, 대출금리가 높아서 갈아타기를 고민하신다면 이것만은 챙겨보자.
중도상환수수료, 근저당 설정비, 담보조사 수수료 등과 같은 추가비용으로 손해가 없는지, 기존 대출시 담보인정비율(LTV)이 낮아져 대출한도가 예전보다 줄어들어 대출금액이 적어지지 않는지, 대출조건을 알고 싶다고 여러 금융기관에 대출견적을 의뢰하여 신용등급하락 원인이 되어 대출금액이 줄어 들지는 않는지 반드시 챙겨봐야 한다.
또한, 더욱 더 저렴한 금리를 적용받으려면 장기간의 신용등급관리를 해야한다. 그 방법은 다음과 같다.
- 연체는 절대 하지 않는다
- 후순위 금융권 대출은 가능한 피한다
- 카드 신규 발급 후 단기간 내 현금서비스 금물
- 비교목적으로 여러 은행에 대출의뢰 하지 않는다
- 결제 및 공과금 납부 등을 자동이체로 전환한다
- 신용카드 사용금은 결제일을 기다리기보다 하루라도 빨리 결제한다
- 신용정보회사 사이트를 통해 자신의 신용상태를 지속적으로 관리한다
- 짧은 기간 내에 여러 장의 카드를 발급받지 않는다
- 재무상태가 좋은 직장에서 1년 이상 근무한다
은행마다 신규 대출시 금리할인혜택을 주는 경우도 있다. 주로 금리인하 자격조건에는 신용카드, 예금상품 신규가입, 무주택자 혹은 다자녀가구, 헌혈증거 기부, 인터넷대출 등이 있다.
대출이자를 줄이는 가장 좋은 방법은 대출금을 갚는 것이다. 그다음으로는 기존의 집을 전세 놓고, 전세금보다 적은 금액의 전세로 옮기가면 그 차액으로 대출금의 일부를 갚는 것이다. 또 다른 방법으로는 약간 힘들겠지만, 자신의 대출금리가 높다면 금리조정을 신청하여 은행창구의 직원과 교섭하여 대출금리를 낮추는 방법이 있다.
또한, 약간 다른 방법으로 대출이자를 소득공제받는 방법이다. 대출기간이 15년이상인 장기대출로 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)이면서 구입 당시 기준시가 3억이하인 주택이고, 1주택 소유 세대주이면서 근로자라면 이자상환액에 대해 연1000만원 범위내에서 소득공제가 가능하다
#######신용카드개설하고 대출금리 할인받자
대출이자 부담이 증가하고 있는 가운데, 이자를 조금이나만 줄일 수 있는 방법이 있어 주목받고 있다.
바로 국민,외환,신한,기업은행 등에서 발행하는 카드에 가입하고 우대금리를 받는 것이다.
8일 은행권에 따르면 이번 주 기업은행의 변동형 주택담보대출 금리는 연6.71~8.21%로 7월 중순에 비해 0.61%포인트나 상승했다.
우리은행은 연6.99~7.99%로 양도성예금증서(CD)금리가 꿈틀되기 시작한 지난 6월23일보다 최저금리가 0.73%포인트 급등했고, 국민은행과 신한은행도 각각 연6.55~8.05%와 연6.59~8.19%로 같은 기간 0.43%포인트 상승했다.
이처럼 주택담보 대출금리가 급등하고 있지만, 대출받을 은행에서 카드를 신규발급 받으면 대출이자를 줄일 수 있다.
국민은행은 대출을 받을 때 신규로 KB카드를 신청하는 고객에게 0.2%포인트 금리를 우대해 준다.
단 월별 카드이용 금액이 3개월 동안 일정기준을 채워야 금리 우대 혜택이 유지된다.
신한은행의 경우 대출우수고객에게 신용카드 연회비를 면제해주는 우대 제도인 '탑스클럽'을 시행하고 있다.
만약 신한은행이 주거래 은행이고 주택담보대출로 아파트를 사기위해 2억원을 빌렸다면 탑스 점수 2000점을 받아 단번에 최고 등급인 '프리미어고객'이 돼 12만원에 달하는 신한비씨플래티늄카드의 연회비를 면제 받을 수 있다.
이 카드는 해외여행 시 동반자 1인에게 무료 항공권을 주는 혜택도 있기 때문에, 또 다른 절약 방법이 된다.
외환은행도 주택담보대출시 외환카드를 받급 받으면 대출금리를 0.2%를 우대해 주고 있으며 수신, 여신 실적이 쌓여서 '프라임'등급의 고객이 되면, 신용카드 연회비를 면제해주는 등 카드발급과 대출금리사이의 쌍방향 혜택을 주고 있다.
이밖에도 기업은행도 카드 사용실적이 좋은 충성도 높은 고객이 대출을 신청하면 우대금리를 적용해준다
####### 소액대출은 이렇게
평소 은행거래나 신용카드사용 실적이 있다면 금융기관에서 소액 긴급자금을 대출받을 수 있다. 소액의 긴급자금대출은 대체로 담보없이 신용(또는 보증인1명)으로 대출이 가능하며, 일반 담보대출처럼 조건이나 절차가 매우 까다롭지 않다. 바로 종합통장을 이용한 마이너스 대출과 신용카드 이용실적을 이용한 소액 카드론, 그리고 예적금/부금/신탁 담보대출과 보험약관대출이 그것이다.
1)종합통장대출
저축예금이나 자유저축예금같이 입금과 출금이 자유로운 예금을 계좌로 하여 적금, 부금, 신탁 등을 연결계좌로 묶어 한 통장으로 거래할 수 있도록 한 것이 종합통장이다. 거래실적이 3개월이상 된다면 거래실적 산출방식에 의해 종합통장 실적대출을 받을 수 있다. 종합통장대출이 편리한 것은 예금 평균잔액 실적을 쌓기 힘든 일반 서민도 3개월간의 급여이체실적과 공과금 자동이체실적 등 여러가지 방법으로 대출한도를 산출하여 대출을 받을 수 있으므로 100만원~500만원정도의 소액대출은 누구나 간단히 대출이 가능하다.
종합통장대출은 일정한도를 정하고 예금통장에서 자금을 인출하면 마이너스형태로 표시되어 통상 마이너스대출이라 하기도 하고 한도대출이라고 한다. 대출시 보증인 1명을 세워야 하지만, 거래실적이 좋은 우수고객은 본인의 신용만으로도 대출이 가능하다.
2)신용카드 소액카드론
평소 사용하는 신용카드를 활용하는 대출로, 신용카드의 사용실적으로 대출한도를 산정하므로 신용카드사용도 한곳으로 집중하여 사용하면 대출한도를 높이는데 유리하다. 소액카드론은 평소의 신용카드 사용실적과 거래기간 동안의 연체기록 등을 종합하여 산출한 신용등급을 기준으로 대출을 하는데 은행과 달리 보증인도 없이 순 신용으로 대출이 가능하다는 장점이 있다. 하지만, 신용카드 소액카드론은 은행보다 금리가 2~6%가량 비싸며, 대출 취급시 0.5~2.5%정도의 대출 취급수수료을 내야 하므로 금리면에서 상당히 부담스러운 측면이 있다.
3)예적금/부금/신탁 담보대출
은행에 저축을 하는 사람이라면 누구나 작은 금액의 적금 하나정도는 가지고 있을 것이다. 그러나 적금, 상호부금, 정기예금 등은 모두 1년이상의 만기를 가진 예금일 경우가 많은데, 예금의 만기 전에
갑자기 급전이 필요해서 부득이 예금을 중도에 해지해야 할 상황이 될 경우 유용하게 쓸 수 있는 대출이 바로 예적금/부금/신탁 담보대출이다. 이것은 자신이 예금한 금액의 잔액범위 내에서 일정금액(보통90%)을 아무 조건없이(보증인 필요없음) 대출을 받는 것으로 이율은 예금, 신탁의 수신금리+1.5%정도이고 언제든지 주민등록증과 예금통장, 도장을 가지고 가면 대출을 받을 수 있다. 단, 주의사항은 예금이자보다 대출이자가 1.5%비싸기 때문에 대출을 오래 쓸 계획이라면 예금의 만기까지 남은 기간을 고려하여 중도해지와 대출 중 어느것이 유리한가를 비교하고 결정해야 한다.
4)저축성 보험 약관대출
교육보험과 생명보험 등 만기에 보험료를 일정부분 환급 받는 저축성보험에 가입한 사람은 긴급한 자금이 필요한 경우 약관대출을 활용하는 것도 좋은 방법이다. 보험회사의 약관대출은 은행의 예적금/부금/신탁 담보대출과 같은 성격의 대출로 자신이 납부한 보험료의 잔액 범위 내에서 대출받지만 이자율에서는 은행금리보다 훨씬 저렴한 저리로 대출을 해 주므로 아주 유용한 대출방법이다. 약관대출의 금리가 낮은 것은 보험회사는 은행과 달리 보험료에 대한 지급이자가 아주 작기때문에 대출로 운용하는 자금에 대하여 고금리 운용의 부담이 상대적으로 적기 때문에, 필요할 경우 잘 활용한다면 아주 유용하다.
####### 보험의 약관대출 이용해 보자
올해 초부터 상승하던 대출금리가 요즘 주춤하고 있기는 하지만 여전히 높은 편이다. 이에 보다 더 저렴한 금리이며, 신용등급에 관계없이 쉽고 간편하게 전화나 인터넷으로 신청이 가능한 약관대출을 소개하고자 한다.
신용카드의 현금서비스나 은행의 신용대출에 비해 절차가 간단해서 긴급자금이 필요하신 분에게 유리하다. 신용카드의 현금서비스는 수수료가 무려 20%에 이르며, 이자를 제 때 납부하지 않을 경우 연체이자가 눈덩이처럼 불어나 자칫 잘못하다가는 신용불량자로 전락하기 쉽다. 은행대출 역시 비용은 적게 들지만 신용등급이 낮을 경우에는 가산금리를 부담해야 하기 때문에 무턱대고 은행문을 노크하기도 어렵다.
하지만, 약관대출은 신용등급이 낮고, 저리의 대출금리를 원하시는 분들께 안성맞춤이다. 자신이나 가족이 가입한 보험을 담보로 보다 쉽게 대출을 받을 수 있어서 올봄부터 약관대출에 대한 문의가 많이 늘고 있다고 한다. 이처럼 약관대출의 가장 큰 장점은 자신의 신용등급이나 담보제공여부에 관계없이 대출을 받을 수 있다는 것이다.
약관대출은 자신이 가입한 보험상품의 해약환급금 범위내에서 대출을 사용할 수 있으며, 별도의 담보나 보증인이 없어도 된다. 보험회사 입장에서도 고객의 해약환급금을 확보할 수 있어 최악의 경우 고객이 대출금을 갚지 못하더라도 돈을 떼일 염려가 없어서 모두에게 유리한 상품이다. 대출금액은 회사나 보험상품의 성격에 따라 다소 차이는 있지만 통상 해약환급금의 80%수준까지 대출을 받을 수 있다. 가령 10년간 납입한 보험료가 2,000만원이고 해약환급금이 1,500만원이라면 대출한도는 약1,200만원에 달한다는 얘기이다.
대출금리는 은행의 신용대출이나 신용카드사 현금서비스보다 훨씬 저렴하다. 보통 보장성보험의 경우 해당 예정이율에 2.5%포인트의 금리를 얹어야 하고, 저축보험 등 공시이율 적용상품은 해당 공시이율에 1.5%포인트의 금리를 더해 대출금리를 결정한다. 예를 들어 공시이율이 연5.0%인 저축성보험 상품에 대해 약관대출을 받는다면 대출금리는 연 6.5%에 이른다. 은행의 신용대출금리가 13%를 넘어서고, 신용카드사의 현금서비스 수수료가 20%대에 달하는 것과 비교하면 아주 저렴한 비용으로 급전을 조달할 수 있는 셈이다.
그래도 가장 중요한 것은 대출을 받기 앞서 금리를 먼저 확인해 보는 것이다. 보험상품별로 차이가 크기 때문에 미리 대출금리를 꼼꼼히 확인해 보도록 하자. 만약 대출이자를 제대로 갚지 못할 정도로 자금사정이 좋지 않다면 해약환급금 범위 내에서 추가로 대출을 받아 이자를 낼 수도 있으며, 대출이자를 선납하면 미리 낸 일수만큼 일정 이율로 할인을 해 주기도 한다. 또한 전화나 인터넷으로 대출 신청이 가능하므로, 은행 신용대출처럼 직접 은행창구를 방문해 필요한 서류를 제출할 필요가 없다.
#######금리하락기에는 변동금리대출이 유리
주택담보대출 금리가 연일 급락하고 있다. 주택대출중 95%이상을 차지하는 변동금리형 주택대출 금리는 최근 보름간 하락폭만 1.3%포인트에 달해, 기준금리인 91일물 양도성예금증서(CD)금리가 한국은행 기준금리 인하 영향으로 큰 폭으로 떨어졌기 때문이다.
CD금리는 24일 3.98%를 기록해 시중은행들의 변동형 주택대출 최저금리도 4%대에 진입했다. 이에 따라 전문가들은 요즘같은 금리하락기에는 변동금리형 주택대출이 더 유리하다고 조언하고 있다.
국민은행 'KB주택담보대출'은 상환방법은 원리금균등, 원금균등, 마이너스대출 등 다양하게 선택할 수 있다. 대출금리도 변동금리, 고정금리, 스왑금리, 옵션금리 중에서 선택할 수 있다. 대출기간은 5년 이내 일시상환과 35년이내 분할상환으로 나뉜다. 장기분할상환 대출은 이자만 부담하는 거치기간을 3년간 설정할 수 있고 15년이상 대출은 세법에서 정하는 요건에 부합하면 납입한 이자에 대해 최고 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 설정비를 고객이 부담하면 대출금리는 24일 현재 3개월 변동형이 5~6.5% 6개월 변동형이 5.68~7.18%, 12개월 변동형이 6.09~7.59%다.
신한은행은 고객이 금리와 상환방법 등을 자유롭게 선택할 수 있는 '신한장기모기지론(마이홈플랜)'을 판매중이다.
대출기간은 10년초과 30년이내(거치기관 10년 이내)로 대출금리는 3개월,6개월,1년,2년,3년,5년 등 6가지 연동방법 중에서 선택할 수 있다. 5년 연동금리를 선택한다면 처음 5년간은 고정금리를 적용하며 거치기간 종료때는 최초 지정한 금리변동기간을 재선택할 수 있어 고정금리와 변동금리 효과를 동시에 얻을 수 있다.
주요 은행들의 3개월 변동금리는 국민은행은 5~6.5%, 신한은행은 4.9~6.2%, 우리은행은 5~6.3% , 하나은행은 5.59~7.39% 이다.f
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