임대차계약

임대차에 있어서 기간이 만료한 경우에 계약당사자의 누구도 이의가 없이 그냥 임차인이 계속 사용하는 경우는 묵시의 갱신의 의하여 종전과 동일한 조건으로 임대차가 유효합니다.

다만 기간에 있어서는 약정이 없는 것으로 처리되어 쌍방은 언제나 해지를 청구할 수 있고 임차인이 해지 청구한 때는 그로부터 1개월후에 해지되며, 임대인이 청구한 때는 6월이 경과한 후에 해지됩니다

아마 님의 경우 종전계약서에 종료전 1개월전에 쌍방은 갱신여부에 대하여 고지토록 기재(아마 인쇄)되어 있을 것인데(원래 민법에서는 종료전1월전에 갱신여부 고지토록 규정되어 있으므로), 그 문장은 신경쓰지 마시고 지금이라도 해지를 내용증명으로 임대인에게 통보하세여. 1월후에 보증금 반환이 가능합니다.

다만 매월 차임을 지급한 경우라면 사용한 기간만큼의 차임은 지불해야합니다

기간이 만료한 후에 임차인이 계속 사용, 수익을 하는 경우 임대인이 상당한

기간내에 이의를 제기하지 않으면 전임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한

것으로 봅니다. 이것을 묵시의 갱신(법정 갱신)이라고 하는데 묵시의 갱신이

있는 경우에는 당사자가 언제든 해지의 통고가 가능합니다.

그런데 묵시적 갱신이 있고나서 임차인이 해지통지를 하면 임대인은 받은날부터 3개월이 지나야 해지효력이 생겨서 보증금을 빼줄 의무가 생깁니다.

주택임대계약만료일이 그냥 지나버리면 자동 연장이 아닌 묵시적 갱신이다.

월세이든 전세이든 주택임대계약만료일을 그냥 지나버리는 경우가 있습니다. 서로 아무런 언급 없이 계약만료가 되었다면 이는 자동연장이 아닌 묵시적 갱신입니다. 묵시적 갱신이란, 주택임대차기간 만료 1개월 전까지 계약의 연장 등에 관해서 임대인과 임차인간에 아무런 언급이 없이 임대차만료가 된 경우 임대차목적물을 종전과 다름없이 계속 사용하는 경우를 말합니다. 임차인은 계약만료 최소 1개월 전에는 재계약거부의사를 임대인에게 통지를 해야 묵시적 갱신이 아니 되는 것입니다.

묵시적 갱신은 주택임대차보호법의 적용을 받는데 임차인에게 유리합니다. 묵시적 갱신이 되었어도 임차인은 3개월간의 일종의 유예기간을 두고 바로 계약해지통보를 할 수 있습니다. 물론 그 효력은 해지통보 후 3개월 뒤에 임대인에게 발생하니 월세 계약인 경우 묵시적 갱신이 되었다면 이사를 나가더라도 3개월간의 월세를 더 책임져야합니다.

묵시적 갱신이 된 경우 계약기간 2년으로 계약이 자동연장 되었다고 임차인만 주장할 수 있습니다. 임차인은 3개월 이후 계약해지 또는 2년 자동연장을 주장할 수 있는 겁니다. 하지만 임대인은 3개월 이후 계약해지나 2년 계약연장을 법적으로 주장할 수 없건만 상당수의 임대인들은 그 사실을 알건 모르건 자동연장을 주장합니다. 임차인들의 단호한 대처가 필요합니다.

임차인의 구두상의 통보가 없었다고 하며 묵시적 갱신이나 자동 연장을 주장하는 임대인들이 간혹 있습니다. 나중에 임대인이 딴소리를 못하게 재계약거부 의사와 보증금 반환에 대한 내용으로 내용증명을 계약만료일 최소 1개월전에는 보내는 것이 좋습니다. 또한 사정이 있어 계약만료일 이후에도 잠시 더 살겠다는 의사를 임대인에게 이야기할 때는 재계약이 아님을 분명하게 이야기해야 합니다. 임대인이 나중에, 무슨 소리냐 그냥 더 살겠다고 했으니 재계약이 되었다, 라고 주장할 수 있으니 말입니다.